В какие сделки без сопровождения риэлтора лучше не ввязываться

Остаться без денег и без жилья не хочется никому. Однако все еще есть люди, которые считают, что агенты недвижимости торгуют воздухом, а следовательно, без их услуг вполне можно обойтись, тем более что сейчас информации о сделках более чем достаточно. Возможно, в некоторых случаях и не имеет смысла нанимать агента, однако ниже мы поговорим о тех, в которых экономия нескольких десятков тысяч может обернуться потерей миллионов.

Бумага вместо денег.

Сегодня активным двигателем рынка недвижимости являются жилищные сертификаты, выдаваемые государством различным категориям граждан – военным, ветеранам ВОВ, сотрудникам МВД, матерям, рожающим второго и последующего детей, и так далее. И хотя схемы обналичивания сертификатов и приобретения с их участием квартир обкатаны, тем не менее порой возникают различного рода сюрпризы.

Одна из ситуаций была недавно описана на сайте realtai.ru. Сделка купли-продажи квартиры с привлечением средств по сертификату сотрудника МВД чуть было не сорвалась из-за того, что сотрудники банка не уточнили сроки перечисления средств на счет продавца. В итоге вместо обещанных специалистами банка трех-пяти рабочих дней деньги оказались на счету только через месяц. В результате чего сделка продавца, который одновременно с продажей планировал приобрести две однокомнатные квартиры, оказалась под угрозой, так как их владельцы в связи с затягивание сроков, прописанных в предварительных договорах, захотели повысить цены. Однако все обошлось благополучно, в том числе благодаря стараниям риэлторов, которые проводили переговоры со сторонами.

– Действительно, схемы работы с жилищными сертификатами давно проверены, но иногда возникают проблемы, потому что бюрократическую машину трудно раскачать, – говорит Елена Завадская, директор АН «Позитив». – В нашей практике бывали разные случаи. Например, расчет за проданную ветерану ВОВ квартиру продавец получил в течение месяца, так как один финансовый год краевой бюджет закрыл, а второй еще не успел открыть. Был случай, когда покупатель квартиры, ветеран ВОВ, скончался в день регистрации права собственности. Спасло то, что факт смерти был зарегистрирован после заключения сделки в Росреестре, и средства на счет продавца поступили. В любом случае, когда на пороге продавца квартиры возникает покупатель, размахивающий сертификатом вместо денег, владельцу стоит иметь поддержку в виде агента по недвижимости, который, если что, встанет за него грудью.

Заплатите и ждите.

Одной из самых двусмысленных сделок на вторичном рынке недвижимости является покупка квартиры с обременением. Это жилье, владелец которого не справился с выплатами по ипотечному кредиту или собрался приобрести другое жилье и решил продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Суммы обременения могут быть различными, но чаще всего они довольно крупные – от 500 и более тысяч рублей.

Схема покупки квартиры с обременением такова: покупатель и продавец подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором указываются основные условия сделки, в том числе сумма обременения и полная стоимость квартиры. Затем покупатель вносит в банк сумму долга и ждет, пока финансовое учреждение снимет обременение с объекта недвижимости. После этого покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи, регистрируя его в Регцентре, и происходит окончательный расчет.

– Опасность такой сделки заключается в том, что между моментом уплаты суммы долга покупателем и подписанием основного договора купли-продажи может пройти более 30 дней. Сколько времени займет процесс снятия обременения с квартиры, зависит от банка. Этот промежуток очень болезнен для покупателя, так как значительную часть денег за квартиру он отдал, а право собственности к нему еще не перешло, то есть он связан с продавцом только предварительным договором. За это время с продавцом может произойти все что угодно, вплоть до случайной смерти, и тогда процесс возврата денег покупателю может растянуться на годы. Жилье же за это время наверняка подорожает. В таком случае без риэлтора покупателю не обойтись. Весь промежуток времени между предварительным расчетом и заключением сделки мы, что называется, держим руку на пульсе, следя за тем, чтобы продавец не изменил своего решения. Если с его стороны тоже действуют риэлторы, мы убеждаемся в их адекватности, благо, рынок Барнаула невелик. Если продавец «дикий», то используем различные способы психологического контроля, вплоть до того, что приходим на работу и выясняем у начальства, что за человек наш продавец, – объясняет Елена Завадская.

Мнение эксперта

Кому нужнее риэлтор?

Елена ЗАВАДСКАЯ, директор АН «Позитив»:

– Традиционно считается, что продать квартиру сложнее, чем купить, а потому продавцы прибегают к услугам агентств недвижимости чаще, чем покупатели. Последние же, имея «мешок денег», считают, что им риэлтор не нужен. Однако на практике получается, что интересы продавца, как коршун, оберегает риэлтор, а покупатель остается незащищенным.

Важный момент – так называемая проверка «чистоты сделки», то есть того, насколько законно право собственности продавца на квартиру. Стоит помнить о том, что свидетельство права собственности, выданное регцентром или БТИ, является не правоустанавливающим, а правоподтверждающим документом. Поэтому изначально должен изучаться договор купли-продажи, а в некоторых случаях история того, как квартира оказалось в собственности у нынешнего владельца-продавца.

Светлана БАКУЛИНА, юрисконсульт АН «Бакон»:

– Покупателю, как правило, жалко отдавать деньги риэлтору за подбор варианта. Но поверьте: агент всегда «сторгует» цену квартиры, что не получится у самого покупателя, потому что он не знает всех нюансов.

Что касается юридического сопровождения, то агент не просто оценит состояние документов, но и проанализирует все негативные и позитивные стороны сделки, и только после этого даст «добро» на покупку.

Если вашу квартиру покупают по материнскому капиталу, то его средства поступают на счет продавца через два-три месяца после оформления сделки. Агент проведет переговоры с покупателем, с пенсионным фондом, объяснит вам каждый этап сделки, а самое главное – будет отслеживать все ее этапы, пока средства материнского капитала не поступят на ваш счет.

Какие сделки считаются сложными?

Андрей ЗАМОРОКО, директор АН «Замок-Плюс»:

– Оформление договора купли-продажи само по себе рискованно, если права собственности продавца на квартиру сомнительны. Так, бывают случаи, когда право собственности на квартиру было зарегистрировано по решению суда. Однако перед покупкой судебное дело, по которому возникло право собственности, может быть отменено. Кроме того, решения судов иногда подделываются.
Также квартира может быть оформлена в наследство в результате подделки завещания. В этом случае могут появиться другие претенденты на жилье.

Случается, что продавец или его наследники оспаривают сделку на основании того, что предыдущий собственник заключил ее в неадекватном состоянии: будучи больным, находясь в состоянии наркотической или алкогольной зависимости.

Светлана ТИТЕВАЛОВА, директор АН «Курс недвижимости плюс»:

По нашему мнению можно выделить несколько видов опасных сделок:

1. Покупка недвижимости с обременением. В нашей практике был случай, когда собственница после снятия обременения отказалась продавать квартиру. Покупатель, заплатив более 70% от стоимости приобретаемого объекта, оказался в ситуации «без денег и без жилья». Нам удалось справиться с этой проблемой за счет профессионализма и юридической компетентности, но сумел бы покупатель выйти из этой ситуации без риэлтора – вопрос открытый.
2. Несколько собственников у продаваемого объекта, между которыми возникают разногласия. В этом случае объект может продаваться годами. И только при участии опытного риэлтора можно привести конфликтующие стороны к единому мнению.
3. В ряде сделок при долевой собственности требуется «согласие соседей». Они могут отсутствовать на территории региона или, находясь в конфликте с продавцом, не давать своего согласия. Кроме того, собственник-сосед может оказаться несовершеннолетним. В таких случаях продавец скорее потеряет своего покупателя. Риэлтор в такой ситуации выступит в роли дипломата, занимаясь поиском решения возникающих проблем.

Помните, что при любой сделке в любых обстоятельствах риэлтор обязан провести анализ документов на продаваемый или приобретаемый объект. Упрощенный пакет документов, предъявляемый для регистрации сделки в Росреестр, не обеспечивает гарантии чистоты сделки.

Андрей ЗАМОРОКО, директор АН «Замок-Плюс»:

- Оформление договора купли-продажи само по себе рискованно, если права собственности продавца на квартиру сомнительны. Так бывают случаи, когда право собственности на квартиру было зарегистрировано по решению суда. Однако перед покупкой судебное дело, по которому возникло право собственности, может быть отменено. Кроме того, решения судов иногда подделываются.
Также квартира может быть оформлена в наследство в результате подделки завещания. В этом случае могут появиться другие претенденты на жилье.

Случается, что продавец или его наследники оспаривают сделку на основании того, что предыдущий собственник заключил ее в неадекватном состоянии: будучи больным, находясь в состоянии наркотической или алкогольной зависимости.

Прямая речь

Некоторые риэлторы приводят в ипотечный кооператив

Галина ШУЛЬГИНА, председатель потребительского ипотечного кооператива (ПИК) «Жилье в рассрочку»:

– Значение материнского капитала (МК) для Алтайского края действительно очень высоко. Размер единовременной выплаты по сертификату в 2011 составил 365,7 тыс. рублей – это практически разница в цене между одно- и двух- или двух- и трехкомнатной квартирой, что, безусловно, очень важно для семьи с детьми.

В том случае, когда при рождении второго ребенка в собственности родителей только однокомнатная квартира, семья может приобрести двухкомнатную только за счет использования МК и продажи собственной квартиры.

В настоящее время средства МК можно использовать на покупку недвижимости по трем схемам:

– первая: после достижения ребенком трехлетнего возраста Пенсионный фонд перечисляет средства МК продавцу;

– вторая (самая распространенная): материнский капитал направляется на погашение ипотечного кредита банка или займа кооператива (полученного на приобретение жилья) по достижении ребенком трех лет;

– третья – действует только в нашем кооперативе с 2009 года – в виде тарифного плана «Материнский».

По условиям этого тарифного плана квартира покупается с привлечением средств из трех источников: накопления в кооперативе, равные 50% от стоимости недвижимости, заем, взятый в кооперативе под 3% годовых (членский взнос), аналогичный сумме накоплений, и средства материнского капитала.

Например, при покупке квартиры стоимостью 1365,7 тыс. руб. 500 тысяч семья накапливает, 500 тысяч получает в виде займа в кооперативе под 3% годовых, а 365,7 тыс. рублей – средства сертификата. При рассрочке в пять лет платеж в месяц в счет погашения займа составит 8333 рубля и 3% годовых (членский взнос) – 1250 рублей.

При покупке квартиры по такой схеме в кооперативе все дети наделяются долей собственности, а недвижимость согласно договору залога обременяется в пользу кооператива.

Напомню, что ПИК «Жилье в рассрочку» работает в Алтайском крае уже девятый год, не меняя условия: предоставляет заем в размере 50% от стоимости недвижимости под 3% годовых (членский взнос). Членами кооператива могут стать граждане РФ, мигранты в возрасте от 16 до 80 лет.

Алена НЕСТЕРЕНКО    http://www.kp22.ru/news/2448