Как подготовить квартиру к продаже

Чтобы удачно продать квартиру, надо постараться. Ведь успех этого мероприятия зависит от многих составляющих: например, где размещено объявление о продаже и какая информация в нем содержится, каков стиль общения выбран с возможными покупателями при личной встрече, телефонных переговорах, как будет организован показ и каким образом квартира будет подготовлена к показу и продаже. Немаловажную роль играет обсуждение цены или, проще говоря, торг. Без него не проходит ни одной сделки, поэтому от того, как будет аргументирована цена квартиры, расставлены акценты на её достоинства и недостатки, зависит очень многое. О том, как же правильно подготовить квартиру к успешной продаже, рассказывает эксперт в сфере недвижимости с многолетним стажем работы Елена Завадская.

- Елена Сергеевна, расскажите, стоит ли перед продажей квартиры делать в ней ремонт? И может ли это повлиять на стоимость объекта недвижимости?

- На мой взгляд, при подготовке квартиры к продаже нет необходимости производить основательный ремонт с заменой основных элементов, поддерживающих жизнедеятельность жилого помещения (окна, двери, сантехника). Но это при условии, что объект не в аварийном состоянии. В стандартной ситуации лучше потешить будущего покупателя торгом. Как правило, деньги вложенные на капитальный ремонт при подготовке квартиры к продаже, обратно в том же количестве не возвращается, а наоборот по нашим подсчётом 25-30% утрачивается. Однако если объект недвижимости находится в запущенном нежилом состоянии, то косметическим ремонтом пренебрегать все же не стоит. Небольшие затраты с восстановлением цвета потолка и обновлением стен, помогает сэкономить десятки тысяч рублей и не дать повода для масштабного торга будущему покупателю.

- А как на счет тех недостатков, которые невозможно быстро и легко исправить – стоит ли скрывать их от покупателя или лучше честно обо всем рассказать?

- Скрывать недостатки – вещь недопустимая. При грамотном походе к моменту скрытия недостатков, сделку купли-продажи можно расторгнуть по решению суда, и последует реституция сторон (это юридический термин, означающий возврат на исходные позиции - покупателю деньги, продавцу квартиру). На возможные вопросы, которые последуют от покупателей нужно отвечать кратко и честно. Но ведь покупатель не всегда знает, что нужно спросить, чтобы до конца себе представить картину о квартире и её эксплуатации. Поэтому, если покупатель не спросит, то раскрывать недостатки все-таки не стоит, чтобы и вовсе не отпугнуть будущего хозяина.

- Нужно ли заранее избавить квартиру от мебели?

- Наличие встроенной корпусной мебели современного поколения будет только приветствоваться будущим покупателем. Тенденция последнего времени нам подсказывает, что частичная мебельная насыщенность объекта недвижимости выгодна в экономическом моменте для покупателя. Мебель выглядит как новая, а цена ниже, как правило, на 25-30%.

- Расскажите, как можно повысить шансы на продажу квартиры?

- Прежде всего, это рекламное объявление. Творчески составленный текст с элементами небольшой интриги, привлекает внимание среди прочей пестроты. Квартира должна быть в режиме постоянного доступа. Проволочки в стиле «на выходных не показываем», «хозяева будут только после 9 вечера», «абонент временно недоступен» и т.д., для успешной продажи недопустимы.

Гигиеническая чистота, отсутствие неприятных запахов, адекватное поведение сторон сделки (умеренность в торге, отсутствие негативных эмоций и т.д.) – вот факторы, которые будут способствовать удачной сделке.

- Хорошо, внешний вид квартиры приведен в порядок. Далее, на какие этапы продажи следует обратить особое внимание, чтобы сделка действительно оказалась успешной?

- Существует три наиболее важных момента: реклама, которая должна быть красивой и доступной, аргументированная цена и полный пакет документов.

- Какая информация наиболее важна в рекламе?

- Адрес – это первое, на что ориентируется покупатель. Как правило, поиск осуществляется по определенным городским районам. А выгодным плюсом к продаваемой квартире может служить развитая инфраструктура: школа, детские сады, поликлиники. Сейчас ситуация такова, что в таких, казалось бы привлекательных районах новостроек (например, квартал 2000), где еще нет ни школ ни детских садов, квартиры предпочитают сдавать и арендовать жилье в других, более альтернативных районах.

- Елена Сергеевна, расскажите, от чего зависит цена квартиры и как правильно ее аргументировать?

- Оценка квартиры - дело ответственное. Много деталей влияет на правильную оценку: район, инфраструктура, экология, вид из окна, этаж, возраст дома, состояние подъездного помещения и т.д. Однако, это все очевидные моменты, а такое понятие как отсутствие аналогичных предложений по определённому сегменту, поможет нам иногда поиграть с ценой на повышение. Начинает работать так называемый спекулятивный момент. Так что правильно аргументировать цену сможет только специалист, который постоянно проводит анализ рынка недвижимости и четко представляет себе ситуацию на данный момент.

- Какие документальные вопросы лучше решить заранее, прежде чем начать продавать квартиру?

- В начале продажи объекта недвижимости стоит заранее убедиться, что пакет документов необходимый для отчуждения уже собран согласно требованиям учреждения юстиции, либо его можно мобильно и беспрепятственно собрать в сжатые сроки при нахождении покупателя. Все зависит от конкретного случая, но часто бывает так, что необходимо представить отдельные документы, которые выбиваются из общей стандартной схемы. И об этом лучше знать заранее.

Хотя кроме документов, необходимых для предоставления в регистрационный центр, возможно понадобятся и другие. К примеру, покупатель иногда требует справки из управляющей компании, горэлектросети, что все коммунальные услуги оплачены вовремя и над квартирой не висит никаких долгов.

-Прежде чем подвести итог, хотелось бы узнать, что вы скажете по поводу нижеприведенного. Может быть, что-то стоит добавить?

Отсюда следует вывод, чтобы повысить цену, перед продажей квартиру следует привести в презентабельное состояние. Не нужно делать элитный ремонт в квартире, а вместо этого просто ликвидируйте серьезные недостатки квартиры. У многих в квартире скопились вещи, которые не планируется забрать. После продажи они будут просто выброшены. Вам нужно выбросить их еще до того, как к вам придет первый потенциальный покупатель. Квартира, в которой нет лишних вещей и мебели, кажется большей по размеру, поэтому создается впечатление простора и света.

Но полностью вывозить всю мебель не нужно. Без мебели квартира кажется пустой и неуютной, кроме того, с помощью мебели можно замаскировать ряд недостатков. Еще одним важным моментом для продажи квартиры является чистота подъезда. С момента подачи объявления и до заключения договора купли-продажи квартиры вам нужно ревностно следить за чистотой лифта, первого этажа и вашей лестничной клеткой.

Не нужно делать там ремонта, просто сделайте так, чтобы там было чисто и ничем не пахло. Расскажите покупателям о ваших соседях. Это тоже немаловажный фактор. Особенно хорошо, если по соседству с вами живут люди пенсионного возраста или семьи с детьми- подростками. Покупатели не жалуют квартиры, где по соседству живут молодые люди, которые устраивают шумные вечеринки.